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税制・住宅経済新算定ルール運用中・中古市場への影響注視---
タワーマンション節税の見直し（相続税評価額の市場価格乖離是正）
富裕層の定番節税にメス。タワマン上層階の実勢価格と固定資産税評価額の「3倍の乖離」を是正する新課税ルール
施行時期: 2024年1月1日施行（国税庁新評価基準）
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これだけ押さえる！3つのポイント
- 1富裕層がタワーマンションの高層階を購入し、市場価格と相続税評価額の大きなギャップを利用して巨額の節税を行う「タワマン節税」を是正する税制改革が施行
- 2築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度などを加味した新たな算定式を導入し、相続税評価額が市場実勢価格の「最低6割（理論値）」に達するよう自動的に評価額を底上げ
- 3課税の公平性と税収確保の実現が進む一方、タワマン上層階の資産価値下落や、純粋な実需（居住目的）で購入した一般世帯への増税影響が課題
政策の背景とねらい
従来のマンションの相続税評価額は、敷地全体の固定資産税評価額を持分割合で按分して計算されていたため、1戸あたりの敷地共有持分が極めて小さい超高層タワーマンションでは、実際の売買価格の20〜30%程度にまで評価額が圧縮されていました。例えば1億円で購入したタワマン最上階が、相続税上は2,000万〜3,000万円と評価され、数千万円の相続税が浮くスキームが横行。最高裁が2022年に著しい節税行為を否認する判決を下したことを受け、国税庁は2024年1月から乖離率が一定水準を超えるマンションの評価額を市場価格の最低60%へ自動補正する新通達を施行しました。
4つの主な注目ポイント
ひと目でわかる重要ポイント節税バブル
従来の市場価格乖離率
平均3.16倍（最大十数倍）
1億円の部屋が相続税上2,000万円評価
富裕層による極端なタワマン節税が横行
2024年1月施行
新基準の最低評価水準
市場実勢の 6割以上へ補正
固定資産税評価額の一律按分計算
乖離率に応じた自動補正計算式を導入
階層別補正
評価額の引き上げ影響
高層階ほど税負担増
同じ平米数なら2階も最上階も同評価
眺望や階層の実勢プレミアムに適正課税
透明性確立
対象となるマンション
全国の区分所有マンション
最高裁の個別否認（総則6項）頼み
築年数や階数から客観的に自動算出
両論の整理（メリットと検討課題）
どちらか一方を正解と決めつけず、どんな意見や論点があるのかを市民目線でまとめました。
期待・推進側の主な視点2つの視点
税負担の公平性
「タワマンを買えない庶民が現金預金に満額課税される理不尽な格差を是正」
税務の透明性・予見可能性
「「後から税務署に否認されるか分からない」という不安を排除し透明な事業計画を可能に」
期待される主な効果タワマン節税見直しの税制上のメリット
慎重・検討課題の主な視点2つの視点
一般実需層への増税打撃
「節税目的ではなく生活のためにタワマンを買った中間層の遺族に重い納税義務が発生」
資産価値下落・市場冷え込み
「節税プレミアムが剥落したことで、上層階の転売価格が下落し資産形成に影響」
主な検討課題・論点新ルール導入に伴う市場の動揺と課題
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