政策一覧にもどる住まい・都市
住まい・都市法改正成立・順次施行予定---
老朽化マンション再生と「区分所有法」改正
築40年超マンション急増危機。建替えや解体・敷地売却の多数決要件を緩和し、スラム化を阻止
施行時期: 2025年〜2026年施行予定（法改正成立）
3
これだけ押さえる！3つのポイント
- 1築40年超の高経年マンション急増と所有者高齢化に対応するため、区分所有法を約20年ぶりに抜本改正
- 2建替え決議に必要な賛成要件を現行の「全所有者の5分の4（80%）」から「4分の3（75%）」や「3分の2」へと引き下げ
- 3連絡がつかない「所在不明の区分所有者」を決議の分母から除外できる仕組みを新設し、意思決定の麻痺を解消
政策の背景とねらい
全国で築40年を超える分譲マンションは120万戸を超え、20年後には400万戸を突破する見込みです。外壁崩落や配管漏水、耐震不足が深刻化する一方、高齢化や相続で連絡不能な空き部屋が増え、5分の4以上の合意が必要な従来の法律では建替えが年間数件しか進まない『マンション限界集落化』が社会問題化していました。
4つの主な注目ポイント
ひと目でわかる重要ポイント要件を4/5から4/3へ緩和
建替え・敷地売却の議決要件
要件を4/5から4/3へ緩和
これまで: 全区分所有者および議決権の「5分の4（80%）」の賛成が必須
耐震不足等の老朽マンションは「4分の3（75%）」等に緩和
所在不明者の除外新設
所在不明所有者の扱い
所在不明者の除外新設
これまで: 連絡がつかない所有者も分母に含まれ、実質「反対票」扱い
裁判所の決定を経て、所在不明者を分母（母数）から除外可能に
修繕の円滑化
大規模修繕・共用部分の変更
修繕の円滑化
これまで: 一律「4分の3以上」の過半数超が必要で意思決定が停滞
バリアフリー化や耐震補強は過半数決議へ緩和する規定を拡充
両論の整理（メリットと検討課題）
どちらか一方を正解と決めつけず、どんな意見や論点があるのかを市民目線でまとめました。
期待・推進側の主な視点2つの視点
都市計画・防災専門家
「旧耐震基準の老朽マンションを迅速に再生・解体し、大地震時の甚大被害を防ぐ」
マンション管理士会
「所在不明者の除外により、理事会機能が麻痺していた管理組合が正常化する」
期待される主な効果改正を支持する立場（防災と都市再生）
慎重・検討課題の主な視点2つの視点
高齢者支援団体・消費者団体
「建替え負担金（1戸あたり数百万円〜数千万円）を払えない住民が反対しても多数決で可決される」
法曹関係者
「立地の良いマンションが不動産業者のターゲットにされ、住民の意思に反して敷地売却される危険」
主な検討課題・論点法改正に慎重・懸念を持つ立場（居住者の生活権）
制度変更の詳細、海外主要国のルール、根拠法、一次情報を確認したいですか？
新旧対照（ビフォーアフター）、海外主要国のルール比較、国会での決定経緯タイムライン、根拠法、官公庁の公式一次資料をご覧いただけます。
議論・専門知識・補足情報スレッド
この政策に関する背景知識、一次資料のURL、最新の制度変更、現場の実情などをご自由にお寄せください（GitHubアカウントで投稿可能）。
知見の公式採用について：スレッドに寄せられた有益な情報や前提知識・法改正の動きは、中立性とファクトチェックを確認の上、政策の公式本文（図鑑データ）に正式に反映・加筆させていただきます。 荒らしやデマのない信頼できる情報基盤をコミュニティと共に作っていきます。